Principales novedades en la Ley de Vivienda

El Gobierno de coalición ha cerrado un acuerdo con ERC y Bildu para desencallar la Ley de Vivienda con cambios sustanciales frente a la normativa que salió del Consejo de Ministros. La nueva ley reduce las condiciones a cumplir para que una CCAA o ayuntamiento declare zonas de mercado tensionado de alquiler, el IPC dejará de ser el índice de referencia en los contratos de alquiler y rebaja a cinco viviendas ya sea persona física o jurídica la definición de gran propietario en zonas tensionadas. Este año seguirá el tope del 2% en la renovación de contratos, subirá al 3% en 2024, y se creará un nuevo índice de alquiler que nunca será superior al IPC a partir de 2025.

¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda?

Fin del IPC: nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes

Por un lado, se mantiene el tope a la subida en la renovación de los contratos de alquiler en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre. Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma, que será la referencia en los contratos de arrendamiento “con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”, como han destacado los portavoces.

Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

Antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta.

Cómo se declara una zona tensionada de alquiler

Otro de los cambios sustanciales del acuerdo es la declaración de zona tensionadas en el mercado de alquiler. De hecho, se reducen las condiciones que tenía que cumplir una zona para poder declararla como tal durante tres años, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten.

Ahora solo hace falta cumplir una de estas dos condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros) o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.

Ampliación de la definición de gran tenedor

Por otro lado, y dentro de estas zonas tensionadas se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado de gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. El cambio trasciende de 10 pisos a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona tensionada, , siempre y cuando esté motivado y justificado por la CCAA correspondiente.

Nuevos contratos de alquiler y el tope a aplicar según el propietario

La aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA.

Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada

Otro de los supuestos que se ha incluido en el acuerdo que cambia la Ley de Vivienda es que ocurre en el caso de que una vivienda se arriende por primera vez. Si ese piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, se le aplicarán los límites que aplique el índice de referencia de precios.

El propietario será el que pague a la inmobiliaria

El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble.

Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda

Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.

Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.

Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Fecha y hora obligada para realizar un desahucio

En materia de desahucios, se prohibirán aquellos sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Por primera vez se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.

Estos acuerdos se plasmarán en enmiendas para incorporarlos al proyecto de ley que envió el Gobierno de coalición al Congreso de los Diputados antes de su remisión al Senado, previsiblemente a fin de mes o ya en el mes de mayo. Los portavoces de ERC y Bildu han apuntado que tanto el Ministerio de Transportes como el de Derechos Sociales “tienen voluntad” de que salga adelante y no quede encallada antes de finalizar la legislatura.

¿Qué se mantiene en la Ley de Vivienda?

Otras muchas medidas de la normativa que salió del acuerdo del Gobierno de coalición se mantienen como:

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Pero ahora hay que demostrar que se ha realizado una reforma por el 10% del valor de compraventa del inmueble. Además, el límite máximo de subida de la renta será del 10%

Movilización de la vivienda vacía

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Fuente:Idealista.