Realizar unas 2.778 tasaciones de inmuebles al día. Esta suerte de trabajos de Hércules contemporáneos fue, a grandes rasgos, la gran tarea que el Banco de España encomendó a Sarebcuando, tras más de un año y medio de deliberaciones, el pasado 2 de octubre publicó la normativa que regirá la contabilidad del banco malo.
La nueva regulación daba a la firma hasta final de año para retasar al menos la mitad de su cartera —deberá completar el 100% a lo largo del próximo ejercicio– para poner sus activos a precio de mercado.
El ejercicio supone valorar 250.000 inmuebles, algunos físicamente en manos de Sareb y otros que ejercen de garantía de los créditos problemáticos que heredó de la banca, en solo tres meses. Un hito que la sociedad prevé cumplir valiéndose del sector de sociedades de tasación prácticamente en bloque y de un par de valiosas concesiones de la normativa.
La primera, y quizá la más importantes, es que no todas las tasaciones que se exigen requieren que un experto se desplace hasta el inmueble para realizar una valoración in situ. Estas, las conocidas como tasaciones ECO, habituales en la concesión de hipotecas, solo son obligatorias para evaluar los activos de Sareb de más de un millón de euros.
Bajando de ahí, para los inmuebles residenciales terminados, el banco malo puede servirse de modelos estadísticos de valoración. La sociedad aspira a aprovechar esta opción siempre que sea posible, lo que, según fuentes conocedoras del proceso, le permitirá retasar con rapidez el 43% del valor de los activos inmobiliarios adjudicados y el 36% de los de los créditos.
En total, cerca del 40% del valor total de los 45.000 millones de euros en activos que conserva. Finalmente, la norma contempla que Sareb pueda desarrollar modelos metodológicos propios para fijar el precio de activos no residenciales muy concretos que valgan menos de un millón de euros.
La posibilidad de evitar miles de desplazamientos y mediciones de tasadores sobre el terreno permitirá ahorrar un tiempo valiosísimo a Sareb, que se encuentra sumida en una carrera contrarreloj.
- Tiempo extra
Esta carrera, sin embargo, es un poco más laxa de lo que a priori pudiera parecer. Aunque teóricamente la obligación de retasar la mitad de su cartera ha de cumplirse antes de que acabe 2015, la realidad es que basta con que la petición de las tasaciones se haga antes del 31 de diciembre, aunque algunas de ellas concluyan a lo largo de enero de 2016.
La tarea debe estar completada, en todo caso, antes de que la firma presente los resultados del actual ejercicio, pues deberá provisionar las minusvalías que detecte en su cuenta de resultados.
Con todo, Sareb ha contratado a la práctica totalidad de empresas tasadoras homologadas por el Banco de España que están implantadas en todo el territorio y facturan más de un millón de euros al año para responder al mandato el supervisor financiero.
Más allá las pequeñas concesiones reseñadas, la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria prevé lograr su objetivo gracias a que ya lleva parte de la labor adelantada. De un lado porque su actividad comercial diaria le exige ir valorando los activos que pone en venta, lo que le ha permitido acumular ya un importante número de valoraciones actualizadas a lo largo del año.
Por otra parte, dado que el primer borrador de la normativa contable se hizo público hace año y medio, porque el equipo de Sareb venía preparándose ya para las consecuencias que tendría cuando fuera finalmente aprobada. De esta forma, la firma que preside Jaime Echegoyen ha creado un grupo de trabajo transversal en toda la compañía para potenciar el ritmo de tasaciones a la vez que se aprovechan para agilizar las ventas.
La casa del pueblo, el activo más problemático
La valoración estadística de la que se va a servir la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) para retasar buena parte de su cartera inmobiliaria se basa en tomar los datos de transacciones recientes que afecten a activos similares en la misma zona para extrapolar cuál es el precio de mercado de su activo. La particularidad de este sistema exige, sin embargo, que se hayan registrado cierto número de operaciones similares en el mismo área geográfica. Por eso, explican los expertos, la valoración de inmuebles situados en municipios pequeños con pocas compraventas de vivienda suelen ser las más complejas ante la falta de operaciones comparables. Más allá, y sin posibilidad de optar por estimaciones estadísticas, los suelos con un desarrollo urbanístico apenas incipiente son otro de los activos más difíciles de evaluar. Los activos singulares, como centros comerciales, son otro de los tipos de inmuebles más complicados de evaluar dados los múltiples factores que pesan en su precio. El sector de sociedades de tasación español cuenta, en todo caso, con recursos y experiencia para hacer frente a estas dificultades, pese a que además Sareb le ha encargado cerca de 250.000 valoraciones a completar en apenas tres meses. Solo Tinsa, una de las mayores firmas del sector, asevera que es capaz de realizar cerca de 2.000 tasaciones al día, más de las que requiere Sareb. Y el sector cuenta ya con experiencias similares. La primavera de 2014, el Banco Central Europeo y el Banco de España obligaron a toda la banca española a retasar todas las garantías colaterales de más de 15.000 créditos en tan solo dos meses.
